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贷款知识

澳大利亞家庭無論是買房還是建房,大多通過抵押貸款,除了人們自有的消費觀念以及貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優惠外,銀行提供的貸款比例高,期限長,貸款方便也是很重要的理由。 

各地除了一般商業銀行提供住房抵押貸款外,還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業職員薪金中,強行抽取9— 11%,一般由公司老闆支付,職員退休後,還給個人。私人財務公司以低於市場借貸的價格從政府手裡拿到退休金,再以低於銀行住宅抵押貸款利息0.5— 1%的利息貸給購房者。

澳大利亞政府規定,首次購房,抵押貸款最多可貸到房價的95%(房價是由銀行或財務公司的估價師估價),但貸款額超過房價的80%的,需按貸款額的1%付貸款保險。第二次購房,抵押貸款可貸到房價的 110%(包括律師費、印花稅等),可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據瞭解,一個中等收入家庭購買一套250—300平方米的獨立式住宅,每週需支付本息400澳元左右,約占家庭年總收入的33—40%。一個中等收入偏下的家庭,購房面積一般在100—200平方米左右,支付的房款數額,約占家庭年總收入的30—35%。

個人申請建房貸款,與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間,銀行貸出的款額按施工進度分期支付,監督實施。

在抵押貸款期限內,不影響房屋買賣交易,只要辦理了抵押物更換手續即可,甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策,促進了澳大利亞住房市場的活躍。一、 貸款的流程為:

選定房子——聯繫貸款機構——遞交申請——評估——交換合同達成共識——settlement

二、 何時進入貸款程式:

在澳洲,當看好房子之後,一般是先付 0.5% 的定金,然後兩周之後訂金升到 10% ,您還有一段時間完成自己的貸款程式,然後交錢入住。        值得注意的是:如您的資信條件無法貸出您希望的額度,因為其它種種原因您的貸款無法按時完成等等,房屋所有者有權不退還您的押金,而將該房賣給別人。        貸款所需時間一般為六周,包括評估所需時間和審訂合同所需時間。所以強烈建議您如果準備買房之際首先聯繫貸款機構,讓他們根據您的資信情況幫您做一個預審,告訴您可以貸出多少錢,多長時間內能貸出,這樣可以幫您免除上面所述的危險。而且大多數貸款機構都有自己的合作房產仲介,從他們那裡您也許就同一塊澳洲房產得到更優惠的價格。而在國內一般您購買房產的仲介機構會幫您全程服務貸款服務。

三、貸款所需要的材料:

貸款機構不同,金融產品不同,所需材料千差萬別,但是實際上也很簡單,貸款機構要求您提供材料不外乎是要瞭解您的財務狀況以保證自己的合法權益,不管他們要求什麼材料,主要是需要您的四方面的資訊,那就是:1、資產:原有房產,存款,汽車,財物等;2、債務:其它貸款情況,其它負債情況;3、收入:薪水,其它收入(如果您的房屋是用於投資,那麼這部分的收入也可以包括在內);
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、支出:這部分一般是不做書面要求的,因為金融計算器會自動抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料證明。 此外您還需要提供您的身份證明,也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機構根據簽發證件的組織的權威程度,給予被簽發的證件一個分數,您所提供的證件分數相加之後必須大於 100 分,如,護照, 75 分,駕照, 45 分, 75+45=120 100 ,所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。

四、 貸款的先期費用:

主要包括律師費,評估費,申請費,solicitor fee。一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包後作一個 application fee。有的金融機構也會免除 application fee ,但是律師和評估費還是照收的,即使有差別,也不是很大。Solicitor fee是指您和貸款機構在審訂合同的時候,您將合同給您的solicitor 審核的時候需要付的費用。

五、能貸多少錢:

可能很多朋友並不知道自己能貸到多少款子,這個計算公式非常的複雜。但您可以用一個很簡單的方法粗粗地算一下您的貸款額度:即不會低於您所有年收入的五倍。

六、 貸款利率:

澳洲房產貸款各個產品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為 4.99%,那麼它的固定利率就可能為5.01%,這也是很正常的,您選擇固定利率就等於給自己的未來利率買了個保險,放貸人可能要多收取您一點錢作為自己資金自由度損失的回報。一般地說,如果您比較擔心將來利率會升高,您更可能會選擇固定利率, 可是實際上您並不是進了保險箱。關於固定利率您需要注意兩點,一就是固定利率並不是在您的貸款年限內一直就這麼固定下去,一般現在給出的固定利率只能最多維持5年,也就是說,您只可以在一年到五年之內固定您的利率,當這個期限結束之後,您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率。 第二就是其實固定利率並不是一定固定的,在 settlement 之前,您的固定利率是可以變動的,這個變動由您的貸款人來定,他們往往是根據不斷更新的金融資訊來調整自己的固定利率,如果您申請了固定利率貸款,而且希望自己能在settlement之後還享受自己看中的那個固定利率 那麼您往往還需要付出一個鎖定費用。所以不太推薦客戶做固定利率的貸款,因為首先這個利率往往就會高一點,其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯儲銀行 (reserve bank)的,聯儲銀行的利率變動代表了政府對於金融市場的影響力。所以,另外一個有趣的現象就出現了,一些客戶會說,為什麼固定利率老是變動,而可變利率卻老是不變呢?其實答案也很簡單,因為可變利率是盯緊聯儲的,而過於頻繁的變動不利於國家經濟和消費者信心,所以聯儲變動利率的時候總是要經過多方考慮詳細論證的,而固定利率的變化,則可以歸因於金融市場風向瞬息萬變,金融機構為了保護自己的利益,作出相應的調整也是情理之中了。

七、轉貸款:

如果您目前的房貸利息不是很低,那麼您可以考慮轉貸款,也就是從新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款,從而享受一個更低的利息。僅此一項他們每年就可以省去上千甚至幾千塊的費用。

八、 銀行及非銀行金融組織的區別:

在中國 房屋貸款一般是由銀行放出 。澳洲金融市場則有很大不同 除了銀行之外 澳洲還有很多其它的金融組織 也就是 non-bank lender 具有放出貸款的許可權 這些機構的資金來源並非是銀行,也不是儲蓄 而是通過基金,信託等手段募集資金 、如養老金等 。華人客戶往往更希望選擇銀行 ,而澳洲本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒 。對於貸款人來說 更多的應該注意產品而不是機構 關鍵在於哪個金融產品更適合自己的需要 ,而不是哪個機構更有名 。而且相對於名氣等指標 衡量一家金融組織穩定與否的標準 ,最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠,有不少非銀行金融組織的信用評級並不低於甚至高於銀行。?其實開句玩笑話說,您別忘了,您是借進錢的,退一萬步講,就算那些借出錢的機構倒了,會對您有任何影響嗎 ?的確 ,您的房契地契在人家手裡呢,可是澳洲法律是保護私有財產的,即使債權人換了,也完全不可能推翻原債權人和您的合同來賣掉您的房屋以清償欠款。 

九、注意陷阱:

可能您會看見一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個很低的利率 可是您別忽略了,這個利率一般會有標注如“honeymoon rate”或者” introductory rate” 這是什麼意思呢?這個利率的確是很優惠,但是問題在於這個利率一般最多只能維持到一年,一年之後,您的貸款自動會跳到一個高一點的利率,如果您想轉到該金融組織其它利息比較低的金融產品,可以,不過您需要付錢,如果您想轉到其它金融組織,也可以,不過您要付出一個相當高的罰金。 如果您不管它,房屋貸款可往往是 20-30年限的,不知不覺中,您可就多花了好多冤枉錢。不能說這是一個陷阱,但是您在簽訂合同之前,最好能夠好好審閱下合同條款,並且好好給自己算個帳。 

十、意外的難題:

華人移民往往得面對一個問題,也就是因為避稅等原因,收入證明上的收入很低,如果您按照這個收入去申請貸款,可以申請到的額度往往偏小,無法滿足需求,但是您可以求助於貸款仲介,他們應該可以根據您的情況找到應對的辦法。還有些剛剛畢業的學生,或者新移民,或者自由職業者,他們提供有效的收入證明是有困難的,這時候可以考慮下 lodoc 貸款等特殊產品,這種產品的特性就在於它們不要求傳統的收入證明(如 employer’s statement ),可以通過其它的途徑證明您有還款的能力,這樣您依然可以貸款。不過這樣您可能必須付出更高的利息和忍受更小的貸款限額。

十一、意外收穫:

如果這是您在澳洲的第一套物業First home buyer ,而且購買目的為自住,而且您擁有澳洲身份,那麼恭喜您,按照澳洲法規,您可以獲得一個折扣,根據各州規定不同,您所獲得的優惠包括對印花稅(stamp duty)和其它的折扣。這筆錢數額相當大。

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