前言

 

澳大利亚近些年来的房地长市场，可谓欣欣向荣。从2009年到2015年，每年高达72%的房屋成交率，超过美国、加拿大、等传统房地产市场强势国家，独占世界房产市场销售的鳌头。这种繁荣的市场行情， 同时也促使更多的海外投资者，对澳大利亚房产市场表现出浓厚的兴趣。

 

但是，一个值得深思的问题是，在拥有规模庞大的投资群体之后，澳大利亚主要城市悉尼的房屋租金并没有相应降低，反而出现了逐年递增的现象。澳大利亚平均房屋租金每年上涨4.8%，而悉尼作为澳大利亚的经济中心，一些黄金区域的租金涨幅更是每年直逼5.5%。这种现象的出现，并非偶然，而是存在很大的必然性。

 

导读

一、澳大利亚租房市场概况

二、租客概况

三、政现行策

四、作者结语

 

 

1澳大利亚租房市场

 

首先，我们应该了解澳大利亚的租房市场。澳大利亚是一个传统的，租房意愿强烈的国家。据不完全统计，从1995年到2014年，租房居住的澳大利亚人口比重从25.7%增加到了31%。众多的房屋求租客源，也催生了大规模的物业所有者成为房东。而澳大利亚相较于其他国家而言，一个最独特的得不同点是，澳大利亚房屋租赁市场严重依赖小型投资者。

 

 

在一般情况下，澳大利亚政府出于促进就业率以及税收的考虑，会为小型物业投资者提供税收减免支持，于是后者几乎占据了澳大利亚私有房屋出租的全部份额。这种情况下，一个最严重的问题是众多的小型物业投资者拥有大量的自主空间，他们可以不受约束地、按照自己的意愿调整房屋租赁价格。甚至，很多小型私人房屋出租者私下制定不同的房屋租赁条约。从投资者的投资心理分析，没有一个投资者会希望自己的投资物业回报率低于其他投资者。

 

 

2  租客

 

另一方面，众多的租客。首先，澳洲本地约有31%左右的国民选择作为租客。虽然，他们有各种各样的选择租房的理由。但是，一个不争的事实是，目前澳大利亚的房价太贵了。这就导致一个不可逆的结果，将近半数的澳大利亚本国居民买不起房。还有一些澳大利亚本国居民，在购买房产后，由于各种因素使其偿还贷款能力恶化，也同样意味着长期租房客源的增加。

 

 

 

据澳大利亚统计局（ABS）数据显示，澳大利亚本国居民中，43%的受访者租房年限不低于10年。而新一代的澳大利亚年轻人，更是长期受困于租房市场。其次，随着从2010年到2015年澳洲政府友好的移民、留学政策，大批的国际员工和留学生涌入澳大利亚，也进一步推动了澳大利亚租房市场的繁荣。一个最显著的例子是，2015年澳大利亚的国际留学生达到空前的645185人。众所周知，在悉尼一般留学生聚集的区域，即为房屋租金略高的地区。

 

3政策

 

最后一个原因，悉尼近几年新物业不断扩建，但是与此同时由于银行贷款政策的收紧，以及澳洲政府签证政策的改变，越来越多的首次置业者被淘汰出局。这就意味着，对悉尼房屋租住的需求也同时增加。但是目前来看，澳洲政府并没有放松该局面的意图。相反，众多的开发商将低成本的住宅物业改建成更新，更好的联排别墅和公寓出售给投资者。当这些新的投资性物业投入使用后，悉尼房屋出租市场的租金将被进一步催高。

 

 

最有力的证据是，Parramatta在新一轮财政年度新出租房屋名单中排名第二，其在2016年平均租金上涨率为4.55%。而根据Domain的数据显示，Waterloo地区的房屋租金上涨率更是达到5%。就像NSW租户联盟高级政策官Ned Cutcher说的那样，“与以往相比，现在新南威尔士州的租户空前的多，但是目前的出租房屋似乎并不能满足租客的需求。”

 

结语：

 

综上，悉尼房产出租市场的规模在不断地扩大，与此同时悉尼地区的租金涨幅在一段时间内不会有所下降。