在澳大利亚房产市场，有托伦斯式所有权，分契式所有权和其他所有权形式，不同的澳洲房产有不同的所有权，在澳投资买房人士需要注意。

“澳大利亚承认土地私有制，大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。如果是公寓，产权是一个立体的空间，而且一般带有需要各业主共享和共管的部份，比如车道，门庭，电梯，绿化等等，这就是分契产权，即Strata Title。政府通过Strata Law来规范和监管分契产权的事务。 ”

 

2016年7月1日，对于新州房地产界来说，是一个里程碑式的日子，因为新的分契物业法Strata Bill将在这一天生效。

 

 

 

五十年来最大的房地产法律改革

 

继“落日条款”改革之后，分契物业法是又一个值得华人房产投资者关注的重要法例改革，因为它涉及的条款之多、范围之大，影响更深远。新州的创新和法规改良部长Victor Dominello说，这是新州50 年来，最大的一次房地产法律改革。

        

 

分契物业法，管理的范围包括城市高层公寓（Apartment）、中低层公寓（Unit）、联排别墅（Townhouses）、双拼别墅（Dual Occupancies）、非独立产权的单层别墅（Villa）等带有公共分享空间的住宅项目；只有退休村（Retirement Villages）不在其影响之列。

 

 

新分契物业法是2015年10月在新州议会获得通过的。《Strata Scheme Management Bill》和《Strata Scheme Development Bill》中近90条规定将会改变，它涵盖了集体出售、房屋缺陷、业主投票代理、投票方法、委员会透明度和问责制、翻新和装修、纠纷解决、停车、宠物以及烟气排放等问题。（以下简称“新法”）

     

所谓新法，就是游戏规则改变了，新的改变意味着新的机遇：

 

1. 高密度生活方式已成为主流

由于其独特的经济、社会、生态环境，澳洲不断汇聚着来自五湖四海的精英移民，而悉尼作为澳洲的门户城市首当其冲。面对逐渐显露的人口和交通压力，市民们不再专宠独立别墅，同时已经接受了公寓生活方式，并享受其带来的交通便利，服务设施齐全等优势。

 

2. 旧城区、旧建筑老化严重

兴建于上个世纪的住宅楼，很多已经严重老化，不但外观不靓丽，内部使用也不便利、而且危险系数大增，需要大修或直接推倒重建。更重要的是，把落后陈旧的物业，从低的密度改造成高密度，会带来升值良机！

 

3. 高密度大都市规划的推进

城市人口的快速增长和可建设用地的稀缺，正在颠覆低密度的城市规划模式。 为了完成建设悉尼国际大都市的建设，政府已经不限于平面式往外扩展，而是同时在核心区上调规划限制，比如容积率和限高等，为提高城市容量创造了条件。

 

4. 独立屋不“独立”，与发展商抢利润

悉尼房屋中位价近年上涨明显，已经突破了百万大关，而开发商的征地费用上涨更远超独立屋价增长。这除了因为同行的竞争，更因为独立屋业主开始懂得抱团，通过邻里间协议，拼成较大的地块，以更高的价格卖给发展商来分抢开发的利润，发展商的购地成本因此大增。

 

5. 拔“钉子”成了重要任务

基于上述四点认识，无论政府、开发商还是饱受城市病困扰的居民，都把旧城改造、提高密度作为未来城市开发的新方向。可是，在我们原有物业法里，有一个几乎不能逾越的障碍，那就是“钉子户”问题。因为它规定，如果要对建筑进行整体出售或推倒重建，需要得到100%（全部！）业主的同意，这给所有旧有分契物业的再开发造成了阻碍，令城市土地的高效使用变成了空谈，于是改革应运而生了。

2016年7月新法就要正式实施了。希望这些政策解读和空间分析，能及时给你制定投资策略提供一些帮助。类似的制度在新西兰、美国的大多数州和英国已经实行；放眼全澳，除了新州，西澳和昆士兰州也在计划进行相似改革，北领地已经完成了这项改革。有人常说澳大利亚是“澳村”，有慵懒的生活和不高的效率，而这样的一个“澳村”已经学会抓住机会发展和改革，新的分契物业法值得所有人期待。

 

编辑：竹子

来源：房产网