据《The Australian》的报道，墨尔本房产格局正在发展转变。在未来，西部地区将成为人口分布的重点地带。

人口快速增长，住房需求增大

墨尔本每年新增人口数超越悉尼，这一趋势一直在延续。澳大利亚统计局上周数据表明，截至2015年6月的过去一年内，墨尔本新增居民8.9万，悉尼则为8.1万。

毋庸置疑，人口增长，可以容纳大量住宅的位置将会成为热点地区。

换句话说，如果一个区域并不具有容量，则人口增长到该区域的分布假设将得到限制。

2015年Victoria in Future（维多利亚官方人口和住宅推测）表明，墨尔本将需要在未来十年内额外增加388000个新居。

最新的城市发展计划（2015）表明，在未来两年，128000间房屋将会在大型住宅重建区拔地而起。即使有这样的发展水平，2016至2026年间，墨尔本仍需要再建造144000间房屋来满足日益增长的需求。

图片：墨尔本西郊区距离CBD近于东郊区

东部地区出现饱和

墨尔本东部地带一直是最具吸引力的居民住宅区。Kew，Toorak等传统富人区在当地名声显赫，得到大批海外置业人士的亲睐。早在160年前，猫本东部地区就已被开发到Lilydale和Dandenong Ranges以外。到20世纪末，强盛的Maroodanh走廊延伸到山区，城市的发展大举向南进军，拓展到Cranbourne, Pakenham走廊。

然而现如今，仅东部的Pakenham地区距离CBD也有 55公里，对于年轻人来说，已经达到依靠汽车代步的极限。

维多利亚州政府最近发布了一系列关于“执行住宅开发”咨询委员会审批程序的详细报告。报告指出，未来十年，旧城改造会是墨尔本房屋供应量的主要部分。

近几年，墨尔本住房供应的42%来源于商用建筑和前工业区的改造。在过去四年中，墨尔本传统增长区提供了年度新建住房供应的31％，这是比前几年同一时期要低得多的份额。同时，在过去的四年间，住宅开发填充还提供了25％左右墨尔本的整体住房供应。

在墨尔本CBD，只有约5％的土地在支持更高密度的开发区内。

而在另一边，墨尔本约13%的允许用于建造住宅（含商业）的土地包含在街坊住宅小区（NRZ）之内。

墨尔本住宅土地的分布在区域上存在差异 - 值得注意的是，与墨尔本西部地区的7.4％相比，东部城区土地的30％被包含在NRZ内。有人会说，这反映了墨尔本东部和西部之间的历史和环境的差异，但很多人都会有不同的解释。

未来的新型城区

日前，西部地区较低的使用度引起了更多开发商的关注，在距离上，像West of Deer Park, Point Cook以及Caroline Springs等新郊区距离CBD也只有35公里。尽管西部地区不具有东部地区松软的土壤，是树木稀少的火山平原。专家表示良好的土地使用规划和强大的绿化方案也能轻易解决开发问题。

西部地区得以开发利用，墨尔本的住宅优势将更加明显。墨尔本西部郊区房屋加上土地起价35万澳元左右，距离最繁华的CBD不到40公里。而在悉尼，最具可负担性的房子也需要55万澳元，并且位于距离市中心45公里远的Kellyville。墨尔本一下子拥有了悉尼没有的东西：可负担的房屋和相对便捷的交通。

墨尔本人口格局的变化将持续一代人，墨尔本超越悉尼成为澳洲人口第一大城市指日可待。西部地区的开发将带动住房、基础设施和商业房产需求发生长期转变。

图：墨尔本西区大片空旷土地等待开发

图：Point Cook大批新建房屋

编辑：Jingjing

来源：The Australian， Urban Melbourne