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行业动态

前言

 

作为澳大利亚的首都,堪培拉就像是名不见经传的18线小明星,永远落寞地排在悉尼、和墨尔本这两座城市的背后面。

 

 

但是,近日以一个由澳大利亚政府牵头,并邀请多名澳大利亚房地产市场专家,编辑的研究性刊物《精明物业投资》(Smart Property Investment)中指出,在未来的5到10年内,在全澳洲境内50大物业投资热点中,堪培拉将独占鳌头。在报告中,房产专家们广泛地参考了澳大利亚各地的人口增长、住房需求、收入水平、就业状况、房屋空置率、过去的资本增值,以及现在的租金收益率等因素。综合考量后,专家组给出了对于堪培拉房产市场的最终评价,堪培拉当地居民的高收入,以及当地区域土地的稀缺性,将成为堪培拉当地房价在未来10年强势增长的最有利保障。

 

 

导读

 

一、堪培拉市场概况

二、低廉的价格

三、经济发展迅速

四、作者结语

 

 

1堪培拉房产市场概况

 

 

从以往的情况来看,堪培拉房产市场的异军突起,有些使人倍感突然,但同时也有那么一些“哈姆雷特”式的、戏剧般的实至名归。

 

 

 

首先,我们需要明确一点的是,堪培拉作为澳大利亚的中央行政区,它并不是一座被人遗忘的悲情城市,而是一座在普通外表下,隐藏着熠熠光辉、等待着被人挖掘的特殊区域。

 

 

 

 中央行政区,顾名思义就是整个国家管理机构的所在地。目前一些西方发达国家,都拥有一块政府直属的特殊区域。此区域相较于其他地方区域而言,多是政府机关,国家部门的所在地。行政区内居民的素养比较高,且大多是服务于国家行政机构的在职人员,所以人群素养水平较高。

 

同时,由于是众多政府部门的所在地,治安情况也相对比较好。这种天然条件下的堪培拉,本该属于澳大利亚发展比较好的地区。但是,由于堪培拉开发的时间比较短,地理位置偏属内陆,产业模式单一等因素,所以堪培拉并没有得到应有的发展机会。

 

 

 

 但是,堪培拉作为澳大利亚的首都,少了悉尼的喧闹,没了墨尔本的浮华,还是被很多当地人认为是全澳洲最宜居的地区。因此,由于堪培拉的首都特性,堪培拉跟其他城市的不同点之一,就是堪培拉的绝大多数地区的房产都不是永久产权的。也就是说,堪培拉地区的房产大多是99年产权的

 

但是一个不容忽视的政策是,澳大利亚的房产在产权到期后,续约是非常方便的,并且也不存在其他的巨额费用。房主只需要找到当地的房产律师,向政府提出申请即可。(不过在这里要提醒大家一下,据可靠的小道消息,目前堪培拉会讲国语的房产律师,貌似只有3位····)

 

 

 

2  低廉的前期投入

 

其次,堪培拉房产市场的另一个优势是,低廉的前期投入。在堪培拉购买楼花,首付只需要5%,就可以和开发商交换合同。要知道,按去年澳洲各大热门房产市场的行情来看,绝大数地区是规定买房者,必须缴纳10%或者10%以上的首付,才可以交换合同。

 

这样无形中,就为购房者带来了巨大的经济压力。而堪培拉比其他地区少50%的首付条件,在最近银行贷款政策收紧的情况下,必将对购房者形成更大的吸引力。

 

 

 

 再者,目前来看堪培拉的房价与其他城市相较,依然处在一个低谷期。就堪培拉目前CBD附近的1 bed + study 大概维持在$40万上下浮动。但是,一个值得兴奋的消息是,堪培拉CBD附近一室公寓的周租金,却能达到$400多。这相较于悉尼一室公寓动辄就要$70万以上的高昂价格,堪培拉地区的租金回报率会高出很多。

 

 

 

同样,位于堪培拉北边一些新区中的townhouse,其价格也大致处于较低的价格区间。以一套位于Gowrie的4卧2卫的house为例,其价格只有$65万上下。

 

所以,目前在堪培拉已购得房产的投资者,纷纷表示rental return可以“完爆”悉尼,诸如贷款、物业、市政费用等等额外开支,都可以完美cover无压力。

 

 

2  高涨的投资热情

 

另一方面,根据最新的澳洲联邦证券公司CommSec的季度报告显示,今年首都行政区(堪培拉)的经济增长突飞猛进,荣登第三位。似乎,堪培拉地区已经开始从2014年和2015年的政府裁员中走了出来。

 

CommSec的首席经济学家詹姆斯(Craig James)表示,人口的持续增加使得对新住房的需求创下历史新高。这必将成为堪培拉地区新一轮房产市场攀升的新契机。

 

 

 

 以此为契机,截止2016年底堪培拉贷款买房人士上升了10%。可是,就澳大利亚整个房产市场来讲,全国贷款人数仅为1.8%。而堪培拉的银行房贷放贷比例,大大超出了澳大利亚的平均值。根据澳洲住房金融2015年11月的报告显示,仅11月一个月份,堪培拉就有1028人共贷款超$3.66亿澳元,平均每人贷款超$34.91澳元。

 

这一数据也同时说明了,不仅堪培拉地区的贷款率不断上升,而且贷款额度也出现了大幅度的递增。这无疑对于堪培拉房产市场来讲,是一个不错的征兆。

 

 

 

另一方面,根据澳洲Domain房地产去年12月份的房屋价格报告,Nicholls的房产中位价涨到了74万澳元,半年涨幅为12.1%。Kambah的房产中位价涨到了54.4万澳元,半年涨幅为9.4%。紧随其后的是Kaleen,半年涨幅为8.9%。

 

 

 

 去年下半年,Gungahlin区有8栋住房售价超过100万澳元。其中,一栋位于Sue Geh Circuit的住房在10月份以201万澳元的最高价售出。

 

正如澳大利亚住宅产业协会的经济学家霍普金斯(DIWAH Hopins)表示,堪培拉也许并不是澳洲地产价值最高的区域,但一定是下一个澳洲投资的新热点。

 

 

结语:

对于以往的、每一个房产投资的获利区域来讲,一般情况下都是越早进入市场,获利就越丰厚。在堪培拉目前房产市场还未形成大趋势之前,各位有意投资或自住的购房者,应该密切关注。

 

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