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行业动态

近几年来,澳洲房产一直是中国投资人士热选的投资之一,然而中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别,由此带来了中国和澳洲房地产市场的巨大差别。对于澳大利亚的投资者来说,更多的了解澳洲和中国在房地产市场以及房产政策上的区别,才能在投资上规避风险,得到一个满意的投资回报。今天中联就带大家一起来了解这些区别,为投资澳洲房产打好基础。

1、产权拥有期

中国:在中国,一般民用住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权,并不包括所有权(具体参见中国土地管理法)。 

澳洲:澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权。“永久产权”就是指业主可以永远享有该土地的所有权。

2、期房首付款条例以及资金风险

中国:在中国,一般在签署购房合同的时候需要支付房款的30%,并且首付是直接付给开发商,一旦开发商出现问题,买家的资金就很难保证。

澳洲:澳洲的业主在签合同的时候只需支付房款的10%,且首付是经由律师托管到第三方的信托公司账户,利息归买家或买家和开发商共有。一旦开发商出现问题,资金会被信托公司退还。

3、房屋贷款

中国:中国房产买家是在签署购买合同之后马上开始连本带息还款,购房者还款压力较大,现金流压力紧张;很多时候,买家在还没有拿到现房前要白付利息给银行。

澳洲:澳洲买家在签订购房合同后,通常只需要支付10%的定金。现房交割后才开始还款,并且在一定期期限内(贷款30年)可只还利息不还本金,还贷压力较小,投资客可选择只还利息(租客租金来还利息)。除此之外,购房者还可以向银行申请一个对冲账户。业主可以将房款存入到对冲账户中,银行会定期从对冲账户中转账。而且业主也可以随时从对冲账户中取钱出来。

4、法律保障

中国:在中国,买房一般去房产交易所办理,是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解,在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

澳洲:对比而言,在澳洲,买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关,投资者的利益更能被保护,投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子,更是放心与安心。

5、税务优惠

中国:通过投资房退税额度很低。

澳洲:可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税(购买澳洲房产所得的税收抵扣 )。

6、买房优惠

中国:首次买房无优惠,豪宅加倍征收契税,物业两年内出售全额征收营业税。

澳洲:澳大利亚本土居民或永久居民首次置业政府补贴10000澳元(房价低于75万澳元即可申请),豁免6折购房印花税及部分贷款印花税。

7、房产面积算法不同

中国:房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积,而不是房产内的有效物理面积。

澳洲:澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积,没有公摊面积。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外,澳洲房产只有整体售价,中国房产是按照每平方米售价来卖。

8、租金回报率不同

根据2016年全球房产指南数据显示,中国四大一线城市的租金回报率出奇的低,一线城市的租金回报率均低于3%,其中北京、上海、深圳的租金回报率更是低于2%,最高的广州也只有2.55%。

澳洲房产租金是按周收取的,周租金通常为房价的千分之一,具体来说一套$60万的房产,一周租金大约为600澳元/周,年租金为31,200澳元。澳洲首府城市的租金回报率一般都在4%至6%之间。

不仅如此,?澳洲的租赁业也相对正规, 租房市场制度健全,保障业主的合法权益。出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。一站式服务让投资者省心省力,坐收租金回报。

9、空置率

中国:2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 如今可能更高。

澳洲:根据澳洲房产信息网站Domain集团2017年1月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%,悉尼房屋的平均空置率在2%左右。

按照国际惯例,空置率在5%-10%之间的为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区,投资者需要谨慎考虑。

10、再融资

在澳洲,如果你的投资房升值了,你可以到银行去重新评估房价,增值的80%可以申请再贷款用做其他投资。例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。

而这在中国是不可以的。

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