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澳洲资讯

2017年,随着各大银行收紧贷款政策,此前持续繁荣的澳洲房市开始冷却,悉尼房价涨势经历了多年来的第一次下滑。放眼2018,澳洲房市究竟会一蹶不振,还是强势复苏?

 

第四季度房产数据出炉

 

 

最近由Domain集团发布的数据不容乐观:

 

澳洲东海岸的公寓市场持续低迷,悉尼的公寓在十二月份季度跌落至一年来的最低价位,而布里斯班的公寓则下滑至接近四年最低点。

 

Domain的APM房地产市场报告初步数据显示,悉尼公寓的中位价从9月份下滑了0.4%至736,879澳元,这是自2016年12月以来的最低水平,当时价格为724,308澳元。

 

相比之下,独立屋中位价格从9月份上涨0.5%至1,179,519澳元,较上年同期中位价格1,133,852澳元上涨4%。

 

布里斯班在去年最后一个季度的内城区房屋空置率蹿升到了4%,公寓降至中位价385,955澳元,为2014年3月以来的最低价,当时是376,579澳元。

 

在墨尔本,强于预期的人口增长巩固了购房需求,公寓中位价增长2.8%至506,079澳元,与2016年12月的468,692澳元相比提高了8%。

 

Domain的竞争对手CoreLogic的每月住宅价值数据显示,悉尼房价(包括独立屋和公寓)在今年的头两个星期下跌了0.2%。

 

去年最后三个月,大部分州府城市的独立屋价格有所上涨。除了布里斯班下滑0.6%至548,918澳元,以及达尔文下降了2.6%至565,696澳元。

 

然而在全国各地,公寓市场更为混乱。 阿德莱德和霍巴特分别下跌1.6%和0.8%。北领地的公寓价格从9月份季度的361,583澳元飙升了9.3%,达到395,279澳元。

 

澳洲主要城市房价展望

 

悉尼房市有望下半年复苏

 

 

新闻集团报道称,悉尼房价在去年初呈现出强劲的上涨趋势,但在接下来的冬季和春季表现平平,而2018年的房价将是2017年的“大逆转”。

 

SQM总监Louis Christopher表示,各大银行对贷款的收紧是导致悉尼目前房价放缓的主要原因。不过,Christopher认为,虽然悉尼房价增长有所放缓,但不太可能下跌。

 

他说:“在悉尼和墨尔本,人口的增长率在一定程度上保证了城市房价不太可能出现下跌。”

 

Christopher预测,2018年上半年,悉尼房产市场将保持平缓,但由于各大银行可能再次增加投资贷款,房价将在下半年开始复苏。

 

CPM Realty的Sam Elbanna表示,悉尼房价在2018年预计会有4%-8%的涨幅,但该涨幅远远低于2015和2015年的水平。

 

 

墨尔本成首置业者天下

 

 

 

随着维州印花税优惠的调整,首置业者纷纷涌入房市,这将成为今年推动墨尔本房市发展的一股重要力量。

新数据显示,从去年7月开始,首置业者购买60万元以下住房不用缴纳印花税,购买75万元以下住房享受减税优惠。

 

Hocking Stuart, Point Cook负责人Scott Perry表示,新规颁行后,当地需求迅速增加,供应都跟不上了。印花税政策调整之后,部分租客也开始进入市场。

 

“如果你买的是60万的房子,可能节省3.2万元费用,这对首置业者来说是一大笔钱。”

 

 

 

2017年下半年,维州有11,763名首置业者受惠于印花税新政,其中9,702人完全免交印花税,2,061人少交印花税。

 

维州房地产研究所主席Richard Simpson表示,新政促使更多维州人进入房市。他认为,2017年下半年,首置业者的竞争加剧,特别是对内环公寓的竞争,阻碍了投资者的入市,而这种情况还将在今年上半年持续下去。

 

 

移民能否推动布里斯班房价?

 

 

 

最近两年,迁往昆州的州际移民人数已经接近全球金融危机之前的水平。这些移民都需要地方居住,虽然有些人会选择租房,但这对于当地房地产业来说仍是一针有力的强心剂。

 

房产中介机构PRD Nationwide的Asti Mardiasmo表示,虽说移民是促进布里斯班房市增长的一大因素,但还是难以真正能让布里斯班与南部首府城市比肩。

 

她说:“要复制悉尼的房市增长情况,需要极大的移民量。目前昆州的大批移民是当地在建公寓的一大购买主力,从这一方面看,还是有利于昆州房产市场的发展的。这有助于维持房市增长水平,但是不会像悉尼一样,出现极大幅度的增长。”

 

 

 

比起其他各州,昆州人口分布的范围更广,Mardiasmo认为这减弱了新居民造成的影响。

 

 

房地产咨询师Michael Matusik表示,短期内这种影响还是非常小的。

 

他说:“移民可能是当前的流行词,但其实也没什么用,这是房地产界的普遍现象。的确,昆州州际移民人数可能会继续增加,但远不如过去几年,所以对于房产市场的影响还是比较小的。

 

 

今年房市应如何期待?

 

根据麦格理分析师的最新报告,去年11月才进入小幅回调状态的澳洲房价,已经停止了下跌。

 

 

报告称:“现在看来,全澳房价可能再次温和上涨。”

 

“住宅价格增长和活动是相当季节性的,所以数据必须进行季节性调整,以清楚了解房价趋势。季节性调整后,APM的首府城市住宅价格的月度增长率近几个月来温和回升。”

 

“使用CoreLogic公司截至1月中旬的数据显示,经季节性因素调整后,住宅价格涨幅有明显改善,但一月份的销售量非常低。”

 

不过麦格理仍持谨慎态度,不愿过度看好房价。“我们预计2016年那样的房价飙涨不会重演。”

 

 

 

编写报告的分析师法博(Justin Fabo)和德福瑞尔(Ric Deverell)说,2016年的涨幅无法重演的主要原因有三个。

 

 

他们表示,2016年时,官方利率下调了50个点,但今年市场更多地是在关注储行(RBA)最终会在什么时候加息。“利率上涨最终将成为房价的主要绊脚石,历史上的通常情况就是如此。”

 

 

 

他们说第二个原因是,在澳大利亚审慎监管局的监督下,银行在贷款方面变得更加严

 

第三,由于贷款利率较高,收益率较低,住房投资的吸引力下降

 

以上三个因素,很可能在一定程度上影响到2018年澳洲的整体房价。

 

但是,目前来看,澳洲的房价依然坚挺。最重要的一个原因是,前几年澳洲房价的涨幅,的确大大超出了一般水平

 

也就是说,即便是房价下降,也依然在可以为投资者创造不错回报率的基础上

 

澳新银行(ANZ)对今年房市的预测则更加乐观。该行认为,2018年第二季度,澳洲房价增幅将降至1%,之后将恢复加速,回升至2%。


房地产的周期一般情况是8-10年,有一点类似于加长版的股票走势。很有可能,2018年就是一个触底反弹的时刻。未来2-3年,很有可能就会度过这一低潮阶段,从而迎来下一个爆发阶段。