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悉尼百万城区正不断增加,从市中心一路向更远的郊区扩散。距离CBD 75公里远的区号范围内,房价中位值都有在100万澳元以上的。

买家要想在悉尼找便宜一点的房子,那么就得在拥挤的道路上驱车40公里,才能找到一个房价中位值在50万澳元以下的城区

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在墨尔本,50万澳元的城区大概距离市中心15公里远;在珀斯,受矿业衰退的影响,房市没有大涨,距离中心商务区5公里到7公里远的地方就有多个房价中位值为50万澳元的城区

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房地产研究公司CoreLogic对比2012年和今年州府城市各城区的房价中位值,并将可负担性辩论用地图有效地展现了出来。高级研究分析师Cameron Kusher说:“5年前,当然不同方位会存在一些差别,不过你还是可以在距离悉尼市中心8公里的地方,买到100万以下的房子。而现在这已经完全不可能了。在悉尼,你可以看到物业的可负担性已经恶化到了什么程度。墨尔本情况也差不多。不过因为土地面积更大,相比悉尼,房价要便宜一些。”

悉尼有一半以上(56%)的城区房价都在百万以上,而在墨尔本,这个比例只有30%;布里斯班:6%;珀斯:11%。而霍巴特没有中位值房价突破100万澳元的城区

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悉尼和墨尔本一些位置比较远的高价城区要么是海滨城区,要么属于高端生活区,这一定程度上也是百万城区扩张的原因。不过Ray White主席Brian White说,悉尼和墨尔本经过5年的快速增长,房价分别上涨了77%和55%,很多普通城区的房价也突破了百万大关。

另外,他表示现在(悉尼中心商务区以西43公里处的)Mount Druitt一百万的房子非常普遍。而5年前,那里的房价也就65万或不到65万这个水平。富裕的人们合伙推高悉尼的房价,到了惊人的地步。

前Macquarie Group房产主管Bill Moss认为房价的扩张或收缩反映的是每个城市经济增长的快慢,也反映了外国投资者在哪里买房。房价中位值上涨的城区,可以肯定业主在翻修、家装、园艺等方面肯定也花了更多的钱。

不过,Moss先生警告说,当前建设热潮对悉尼的影响尤其大。“市场正在放缓,建房、购买商品以及家具的人会越来越少,那么房价自己会有一个自然而然的修正过程。另外,银行在放贷的时候也会越来越谨慎。”他说,另外的问题就是可负担性和利率。“可负担性好比一根皮筋,它可以拉伸到你想不到的长度,然后回弹伤到你。” 他表示,如果一个经济体无法支撑生活水准,那么增长就会停滞,房价就会下跌。

那么,未来5年会是什么样的情况呢?AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说,墨尔本的经济还会继续保持增长,而悉尼会开始回落。截至去年12月的一年内,维州人口增幅是2.4%,悉尼是1.5%,略低于全国平均的1.6%。西澳大利亚增长了0.7%,昆士兰州增长了1.5%。

Shane Oliver说:“5年后如果我们回顾过去的话,会发现悉尼房价跟现在差不多。”Brian White则认为,到2022年,悉尼和墨尔本的百万城区会增多,不过与过去5年相比,速度会有所放缓。前提是利率维持在较低的水平。澳大利亚最大的房地产开发商Stockland的住宅业务总监Andrew Whitson预计,较其他州府城市,悉尼和墨尔本会走得更远。他说:“他们是国际门户城市,百万城区会继续增多。未来5年的另一股趋势是‘高密度化’,也就是老旧的内环和中环工业城区将会以更快的速度转化为住宅区

Bill Moss表示,这些城市未来会怎样取决于利率,“凛冬将至,我们只是不知道具体何时到来。“

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